FAQ – Häufige Fragen

Wird zwischen mir und dem Betreiber der Einrichtung ein Miet-/Pachtvertrag geschlossen?

Eine Miet-Pacht-Vertragsschließung erfolgt zwischen Betreiber und dem Objekteigentümer für die Gesamtanlage bereits beim Kauf. Als Kapitalanleger werden Sie gem. § 565 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) Teil einer Eigentümergemeinschaft mit bestehendem Miet-/Pachtvertrag mit dem Betreiber. Dieser allein ist zahlungspflichtig für das gesamte Objekt, unabhängig von Belegung oder Leerstand der einzelnen Mieteinheiten.

Bin ich mit der Vermietung der Appartements konfrontiert?

Nein, für die Vermietung der Pflegeappartements ist allein der Betreiber zuständig, der ja auch das Vermietungsrisiko übernimmt. Jedoch sehen sich die Betreiber aufgrund des demografischen Wandels einer hohen Nachfrage gegenüber, die sie in eine komfortable Situation versetzt und zur Führung von Wartelisten zwingt. Unabhängig vom lokalen Wohnungsmarkt können für die Einrichtungen dann feste Pflegesätze abgerechnet werden.

Wer übernimmt Neben- und laufende Betriebskosten?

Wiederum der Betreiber allein. Er schließt daher Verträge mit den Versorgern, (Strom, Gas, Wasser, etc.), Entsorgern und Versicherungen direkt ab. Damit ist er ihnen gegenüber auch zahlungspflichtig. In der Regel werden sämtliche Versicherungen und in den meisten Fällen auch die jährliche Grundsteuer vom Betreiber übernommen.

Wer sorgt für Pflege, Instandhaltung und Reparaturen der Immobilie?

Einen Großteil der Instandhaltung im Objekt verantwortet ebenfalls der Betreiber. Er übernimmt die, wie bei einer klassischen Eigentumswohnung, anfallenden Kosten, insbesondere alle Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen im Inneren des Gebäudes. Die Eigentümergemeinschaft bleibt zuständig für die zur Substanz- und Werterhaltung bedeutsamen Gebäudeteile „Dach und Fach“. Je nach Regelung im Pachtvertrag können die Eigentümer neben „Dach und Fach“ auch für die Reparatur und den Ersatz der Aufzüge und der Heizungsanlage verpflichtet sein. Alle weiteren Instandhaltungsmaßnahmen übernimmt und bezahlt der Betreiber.

Was bedeutet „Dach und Fach“?

Mit „Dach und Fach“ bezeichnet man die „äußere Hülle“ und Stützen eines Gebäudes. Gemeint sind Fassade und Dachflächen sowie die tragenden Bauteile (also z.B. die Außen-Fenster, Haustüren, Pfeiler, etc.).

Mein Appartement steht leer. Was jetzt?

Wenn das Appartement nicht vermietet werden kann, müssen Sie auf Mietzahlungen nicht verzichten. Ein Leerstand hat darauf keinerlei Einfluss, denn der Betreiber hat einen Miet-/Pachtvertrag über die gesamte Einrichtung abgeschlossen. Die Belegung oder Nichtbelegung einzelner Pflegeappartements hat darauf keinen Einfluss. Ihre monatlichen Mieteinnahmen sind sicher.

Der Bewohner meines Appartements zahlt die Miete nicht. Wer übernimmt die Kosten?

Zunächst ist für die monatlichen Mietzahlungen der Mieter selbst verantwortlich. Er bestreitet sie mit laufenden Rentenzahlungen oder erspartem Vermögen. Ist beides nicht oder nur ungenügend vorhanden, kann auf Zahlung durch Angehörige zurückgegriffen werden. Wenn diese Möglichkeit nicht besteht, tritt das Sozialamt in Kraft. Dieses übernimmt die kompletten Restkosten, die nach Zahlung der Pflegekasse übrig bleiben und zahlt diese an den Betreiber. Damit werden erbrachte Leistungen und Mieten ausgeglichen und der Betrieb der Anlage insgesamt sichergestellt. Betreiber und Anleger können also mit unveränderten Einkünften planen – ein wichtiger Vorteil gegenüber klassischen Wohn-/Mieteinheiten.

Unabhängig davon übernimmt der Betreiber das volle Vermietungsrisiko, d.h. Sie erhalten in jedem Fall Ihre monatliche Miete/ Pacht wie im Pachtvertrag vereinbart und vertraglich garantiert.

Welche Bedeutung hat eine Pachtzeit mit Verlängerungsoption über 30 Jahre?

Wenn die Laufzeit eines Mietvertrages plus Verlängerungsoption 30 Jahre überschreitet, greift nach BGB § 544 „Vertrag über mehr als 30 Jahre“. Im Kern geht es darum, dass ebensolche Verträge von jeder „Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist“ gekündigt werden können. In der Praxis entsteht damit für den Anleger eine wenig kalkulierbare Vertragssituation, der durch eine Begrenzung der Laufzeit auf oft 30 Jahre begegnet wird. Stattdessen wird zur kontinuierlichen Fortsetzung ein neuer Vertrag abgeschlossen.

Bestehen Risiken beim Kauf eines Pflegeappartements?

Jedes Investitionsmodell, das Rendite erwirtschaften soll, birgt Fehlerquellen, die langfristig schwer kalkulierbar sind. Eine Kapitalanlage in Pflegeimmobilien macht da keine Ausnahme, jedoch sind die potenziellen Risiken im Vergleich zu anderen Anlageformen sehr gering. Als Miteigentümer kann Ihnen ein zukünftiger Mietzahlungsausfall, verbunden mit anschließender Insolvenz des Betreibers drohen. Ein solches Szenario ist allerdings höchst unwahrscheinlich, da erfahrene Betreiber und Standortanalysen einerseits, demografischer Wandel und hohe Nachfrage andererseits für solide Planungskonzepte sorgen. Staatliche Zahlungsgarantien erhöhen darüber hinaus die Investitionssicherheit. Risikoindikatoren für eine Insolvenz erlauben es frühzeitig, Maßnahmen zur Stabilisierung des laufenden Betriebes und zur Mietgarantie einzuleiten – bis hin zum Wechsel des Betreibers.

Welche Bedeutung hat die Pre-Opening-Phase?

Nach Übergabe der Einrichtung an den Betreiber wird diesem eine befristete mietfreie Zeit eingeräumt. Diese Pre-Opening-Phase ermöglicht es ihm, Personal und Bewohner für das entsprechende Objekt zu akquirieren. Sie ist als Starthilfe gedacht, da keine Pflegeeinrichtung vom ersten Tag an voll belegt und die Tagesroutinen noch nicht eingeübt sind. In dieser Zeit stehen geringere Einnahmen bereits laufenden Kosten gegenüber. Die Pre-Opening-Phase ist der notwendige Anschub für einen erfolgreichen Regelbetrieb.

Gibt es Zusatzkosten beim Kauf einer Pflegeimmobilie?

Der Anschaffungspreis setzt sich zusammen aus dem vereinbarten Kaufpreis, der vom jeweiligen Bundesland abhängigen Grunderwerbssteuer sowie Notargebühren (Gericht, Grundbuch).
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %, die Notar-/Gerichtsgebühren betragen ca. 2 % des Kaufpreises. Die Erwerbsnebenkosten bewegen sich also zwischen ca. 5,5 % und 8,5 % vom notariell beurkundeten Kaufpreis.

Mit welchen laufenden monatlichen Kosten muss ich rechnen?

Als Eigentümer haben Sie lediglich zwei laufende Kostenfaktoren. Zum einen handelt es sich um die Kosten für den Verwalter, die im Schnitt zwischen 10,- bis 30,-€ monatlich liegen.
Beim zweiten Punkt handelt es sich um die Instandhaltung für „Dach & Fach“. In der Regel beträgt diese zwischen 8,- bis 16,-€ pro Monat.
Die laufenden Kosten für eine Pflegeimmobilie sind übrigens deutlich geringer als bei einer klassischen Wohnimmobilie, die Sie selbst vermieten. Dort sind Sie auch zusätzlich für alle Kosten zuständig, die innerhalb der Immobilie anfallen, wie z.B. Sanierungskosten im Gebäude, Grundsteuer, Versicherungen, etc..

Kann die Pflegeimmobilie wieder verkauft werden?

Ja, die Pflegeimmobilie kann, wie jede Eigentumswohnung auch, jederzeit verkauft, vererbt, verschenkt oder beliehen werden. Ein eigener Grundbucheintrag erlaubt jederzeit die freie persönliche Verfügung. Wir empfehlen jedoch, aufgrund der zehnjährigen Spekulationsfrist das Pro und Contra einer vorzeitigen Veräußerung grundsätzlich mit dem Steuerberater zu klären.
Gern übernehmen wir auf Wunsch die Vermarktung und den Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie.

Kann ich wie bei vermietetem Wohnraum Eigenbedarf anmelden?

Eine direkte Eigennutzung der eigenen Einheit durch den Kapitalanleger ist beim Kauf einer Pflegeimmobilie grundsätzlich nicht vorgesehen. Über das bevorzugte Belegungsrecht kann die nächste freiwerdende Wohneinheit genutzt werden. Viele Betreiber versuchen es dennoch zu ermöglichen, dass das eigene Pflegeappartement genutzt werden kann. Eine Garantie darauf besteht jedoch nicht auf diese konkrete Einheit, allerdings schon für das bevorzugte Belegungsrecht generell.

Wie ist ein Vorbelegungsrecht zu verstehen?

Der Betreiber der Pflegeeinrichtung räumt Ihnen als Eigentümer eines Pflegeappartements ein sogenanntes bevorzugtes Belegungsrecht ein. Damit vermeiden Sie im Bedarfsfall Wartezeiten, die in gut geführten Einrichtungen heute bereits 1–2 Jahre dauern. Zwar besteht kein Anspruch auf Ihr eigenes Appartement, aber oft bezieht sich das bevorzugte Belegungsrecht auch auf freiwerdende Appartements in anderen Seniorenresidenzen desselben Betreibers. Damit steigt die Ortsunabhängigkeit bei gleichzeitiger rascher Hilfe im Fall von kurzfristigem Pflegeplatzbedarf.
Achten Sie darauf, dass das bevorzugte Belegungsrecht schriftlich vorliegt. Alle seriösen Betreiber geben Ihnen die schriftliche Zusage im Rahmen der notariellen Beurkundung beim Kauf.

Was bedeutet eigentlich MDK?

Der Medizinische Dienst der Krankenversicherung MDK prüft im Auftrag der gesetzlichen Pflegekassen, ob die Pflegeeinrichtungen die vereinbarten Qualitätsstandards einhalten. Dabei berät der MDK die Pflegeeinrichtungen mit dem Ziel, Qualitätsmängeln vorzubeugen sowie die Eigenverantwortung der Pflegeeinrichtungen und ihrer Träger für die Sicherung und Weiterentwicklung der Pflegequalität zu stärken.

Bei privat versicherten Personen erstellt die Medicproof GmbH das Gutachten – bei beiden Institutionen gelten dieselben Bewertungsrichtlinien.
Die Qualitätskontrollen und Benotungen werden im Internet frei zugänglich veröffentlicht, z.B. hier: www. aok-pflegenavigator.de

Der Betreiber könnte die Pflegeappartements selbst erwerben. Warum tut er das nicht?

Oft ist es das Bestreben der Betreiber, nicht so viel Eigenkapital dauerhaft zu binden. Er müsste sonst 35 Prozent des Kaufpreises eines Pflegeheims, also je nach Objekt etwa 5 Millionen Euro, bei der Bank als Finanzierungssicherheit einsetzen, zzgl. Erwerbsnebenkosten und Bedienung der Tilgung mit gegenwärtig 7 – 8 Prozent Zinsen. Die Pacht der Anlage mit nachfolgender Bewirtschaftung und Weitergabe der Mieteinnahmen an die jeweiligen Eigentümer ist für den Betreiber deswegen wirtschaftlich interessanter, zumal dieses Modell steuerliche Vorteile enthält.

Besteht eine Fördermöglichkeit durch KfW-Gelder?

Voraussetzung für die Förderung ist seit dem 1. April 2016, dass die Pflegeimmobilie mindestens KfW-Standard 55 erfüllen muss. Dieser Wert bezieht sich auf eine energieeffiziente Bauweise und kann mit einem Kredit in Höhe von bis zu 100.000 € je Pflegeappartement in Anspruch genommen werden. Der Erwerb wird im Hinblick auf die (Eigenkapital-)Rendite besonders durch den Tilgungszuschuss von 5%, also bis zu 5.000 €, der Darlehenssumme attraktiv.

Mittlerweile gibt es auch bereits Pflegeheimobjekte, die nach dem KFW 40 – Programm gefördert werden. Hier beträgt die maximale Kreditsumme pro Einheit ebenfalls bei 100.000,-€, der Tilgungszuschuss (geschenktes Geld) liegt hier sogar bei 10.000,-€!

Muss ich Gemeinschaftsflächen mit bezahlen?

Ohne Gemeinschaftsflächen ist der Betrieb einer Pflegeimmobilie nicht möglich. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz wird in geteilten Immobilien zwischen dem Sondereigentum (Ihr Pflegeappartement) und dem Gemeinschaftseigentum (Küche, Speiseräume, Flure, Teeküchen, Funktionsräume, u.ä.) unterschieden. Diese Flächen werden rechnerisch mit erworben und erwirtschaften im Regelbetrieb dann auch anteilig Mieteinnahmen. Beziehungsweise erhält man dieselbe Miete/ Pacht pro m² wie für das reine Pflegeappartement (Sondereigentum).

Miete oder Pacht? Wo ist da der Unterschied?

Pacht ist in dem Sinne nichts anderes als eine Mietzahlung von einem gewerblichen Nutzer, in diesem Fall handelt es sich um den Betreiber. Dadurch, dass der Betreiber der Pflegeimmobilie diese selber zur Bewirtschaftung nutzt und sie an die pflegebedürftigen Bewohner sozusagen weiter vermietet, wird von einer Pacht gesprochen.

Welche Steuervorteile ergeben sich beim Kauf einer Pflegeimmobilie?

Für Immobilien, die ab dem Jahr 1925 gebaut worden sind, gilt gemäß § 7 EStG eine lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr auf die Herstellungskosten. Außenanlagen und Einrichtung werden in der Regel erhöht abgeschrieben, häufig über einen Zeitraum von 10 Jahren. Die Kosten für den Grundstückserwerb können nicht abgeschrieben werden, da sich ein Grundstück nicht „abnutzt“.
Steuerliche Effekte sind generell individuell zu ermitteln. Ziehen Sie für weitere steuerliche Informationen einen Steuerberater hinzu.

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