Pflegeimmobilien als Kapitalanlage – Immobilienblase?

16 April 2018

Angespannte Lage

Bundesweit liegen die Preise für Immobilien seit 2008 im Aufwind. Diese Tendenz verschärft sich zusehends und betrifft insbesondere Metropolregionen mit einer starken Wirtschaftskraft, vielen Arbeitsplätzen und attraktiven Lebensbedingungen. Im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen (London, Paris u.a.) gab und gibt es aber in Deutschland nach wie vor Aufholpotenzial. Aufgrund des großen Bedarfs und der Verknappung von Wohnraum ziehen die Preise an – Angebot und Nachfrage sind die treibenden Kräfte für diese Steigerungsraten.

Die Ursache für diesen Immobilien-Run liegt in der Tatsache, dass 2017 in den großen Ballungszentren, wie beispielsweise in den Großräumen München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Berlin und Stuttgart ca. 1,2 Millionen Wohnungen fehlen. Allein Berlin, welches bereits seit Jahren an akuter Wohnungsnot leidet, zieht alljährlich etwa 40.000 Neubürger an, die die Lage dort immer weiter verschärfen. Trotz verstärkter Neubautätigkeit ist es nicht gelungen, dem ausreichend und zeitnah entgegenzuwirken. Insbesondere die jahrelange Dauer der behördlichen Prozesse wie Ausweisung von Bauland und Bearbeitung von Bauanträgen verhindert eine zügige, nachhaltige Lösung.

Gleichzeitig drängen ausländische Anleger auf den deutschen Immobilienmarkt, die die strukturelle und wirtschaftliche Lage für eine Investition positiv bewerten und das Nachholpotenzial gegenüber anderen europäischen Immobilienmärkten nutzen möchten.

Auch die Preise für Pflegeimmobilien sind im Laufe der letzten Jahre moderat angestiegen. Hintergründe sind hier, neben einer deutlich gestiegenen Nachfragesituation, die gestiegenen Baukosten sowie die Verteuerung von Baugrundstücken.

Zusätzlich wird der Bau immer hochwertiger ausgeführt, um die Vorgaben für eine KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) – Förderung gemäß einer hohen Energieeffizienz einzuhalten. Dies betrifft ebenfalls förderungswürdige Solaranlagen oder Wärmepumpen.

Trotz dieser Rahmenumstände verfügen Pflegeimmobilien immer noch über vergleichsweise hohe Mietrenditen zwischen 4 bis 5,5%.

Bastion für Anleger

Pflegeimmobilien gelten in Zeiten einer möglichen Immobilienblase als sicherste Assetklasse, da deren wirtschaftlicher Erfolg langfristig Bestand hat – ein Überangebot wird es nicht geben. Dafür gibt es verschiedene Gründe:

Zunächst müssen förderungswürdige Sozialimmobilien laut XI. Sozialgesetzbuch viele große Hürden überwinden, um überhaupt erst gebaut zu werden.

Noch vor dem ersten Spatenstich führt der zukünftige Betreiber eine detaillierte Standortanalyse durch, um die aktuelle Konkurrenzsituation durch bereits bestehende Pflegeheime in der Region sowie den aktuellen und langfristig zu erwartenden Bedarf an stationären Pflegeplätzen zu ermitteln. Nur wenn hier langfristig eine vollständige Belegung zu erwarten ist, konkretisiert sich der Bau des Pflegeheims überhaupt. Anschließend prüfen Stadt oder Gemeinde, ob die Erstellung eines neuen Pflegeheims an diesem Standort sinnvoll bzw. langfristig eine Belegung gewährleistet ist.

Sofern die Prüfung bis zu diesem Punkt positiv verlaufen ist, prüft der Medizinische Dienst der Krankenkassen (MDK) ebenfalls den langfristigen Bedarf, und erst wenn alle drei Instanzen zu demselben positiven Ergebnis kommen, wird eine neue Pflegeimmobilie realisiert.

Wenn es im Bereich von Wohn- und Büroimmobilien, die eine solche Vorgehensweise nicht kennen, in einigen Regionen zu einem Überangebot kommt, kann der wirtschaftliche Erfolg schlagartig ausbleiben. Pflegeimmobilien bleiben vom Platzen einer möglichen Immobilienblase unbeschadet.

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